Анатолий Мануйлов о ситуации на рынке ЖКХ в Выборге

О честности управляющих компаний и о будущем выборгских котельных

Анатолий Мануйлов четверть века возглавлял «Выборгтеплоэнерго». Во времена его руководства предприятие считалось лучшим в Ленобласти и одним из лучших на Северо-Западе. И сегодня опытный специалист не остается в стороне от коммунальной жизни города.

Анатолий Федорович участвует в общественном обсуждении особо острых вопросов, регулярно общается с коллегами по предприятию. Канал Piter.TV поговорил с экспертом о прошлом и настоящем «Выборгтеплоэнерго», реорганизации УК по ЖКХ и сложных моментах в управлении многоквартирными домами. Анатолий Мануйлов рассказал, почему в городе так много неплательщиков, как жильцам выбрать управляющую организацию и оценил работу нынешнего руководства теплоэнергетиков.

Реорганизация УК по ЖКХ, бум на рынке управляющих компаний

– Вы не одно десятилетие работали в сфере ЖКХ, и до сих пор соприкасаетесь с этой отраслью. Как можете оценить перемены в жилищно-коммунальном хозяйстве за все это время? Как оцениваете ситуацию, которая происходит у нас на рынке ЖКХ и теплоснабжения?

– Я думаю, что реформа ЖКХ, затеянная Правительством РФ, все-таки приносит свои плоды. Потихоньку, но приносит. Мы уже стали собственниками своих квартир, своего жилища. А в жилищно-коммунальный сектор вошел бизнес. Это и была цель Правительства РФ. Оно изначально хотело, чтобы этими вещами занимались не органы местного самоуправления, а бизнес. Чтобы была конкуренция, чтобы отрасль работала по законам бизнеса. Потому что год от года все больше желающих возглавить управление жилыми домами. А ведь это непросто.

Жилой дом – это такая важная часть в жизни каждого человека, всем нам хочется, чтобы в нем было комфортно. А многоквартирный дом – это живой организм, очень непростой и сложный. И в нем живут разные люди, с разными запросами, с разными потребностями, каждый хочет чего-то своего.

Все эти перемены привели к тому, что сегодня у жителей уже сформировался запрос на профессиональное, качественное управление жилым фондом. И задача коммунальщиков, управляющих компаний в таких условиях – найти компромисс, чтобы всем было комфортно…

– Запрос на качество есть. И управляющих организаций становится все больше, можно даже говорить о буме на рынке. Во многом, конечно, это связано с реорганизацией УК по ЖКХ. Как должны работать эти компании, чтобы обеспечить жильцам то самое качество обслуживания?

– Я думаю, что секрет успеха в открытости. Только та организация, которая будет максимально ориентирована на клиентов и партнеров, будет иметь успех.

Сегодня жителей Выборга интересует, как расходуются собранные с них деньги. И успех в этих условиях будет только у тех компаний, которые станут работать открыто, которые будут работать с людьми, объяснять, спрашивать их мнение, советоваться и… обязательно отчитываться о том, что они сделали.

Важно также, чтобы бизнесмен был порядочным человеком и нежадным. Он должен вести политику не по принципу «собрал деньги, накопил их и один раз получил удовольствие от жизни». Нет. Надо строить свое дело понемногу, общаться с людьми, находить общий язык с ними, убеждать, согласовывать каждый шаг, и понемножку зарабатывать. Таким образом бизнесмен удержится и со временем заработает много.

 Практика показывает, что многие ТСЖ и УК сегодня увидели бизнес в том, чтобы собрать деньги, не заплатить ресурсникам, и получить богатство в свои руки. Это неправильно!

– Люди активно обсуждают, что сразу в нескольких управляющих компаниях у руля стоят бывшие крупные сотрудники той же «УК по ЖКХ». Как думаете, у них есть шанс проявить себя? Общий информационный фон вокруг их прошлого места работы сложно назвать позитивным.

– Да, в Выборге произошла непростая ситуация: самая крупная управляющая компания города и района перестала существовать, ушла с рынка, что стало следствием различных причин. То, что бывшие работники этой самой компании пытаются удержать этот бизнес, я думаю, разумно и имеет место быть. По моему мнению, это даже правильно и хорошо. Почему? Потому что они имеют существенное преимущество перед другими, мелкими компаниями.

Во-первых, они знают жилой фонд, во-вторых, у них уже есть база, в третьих, у них есть свой опыт. Порой он негативный, но это опыт. Опыт решения сложных ситуаций в старых домах иногда может сыграть ключевое значение. А еще у них есть административный ресурс, и это немаловажно. Потому что, как я понимаю, руководство города, оно уже работало с этими людьми, и заинтересовано, чтобы была в городе крупная компания. Та компания, которая, невзирая на экономические моменты, будет обслуживать не только новые, прибыльные дома, но и старый и ветхий жилой фонд. А помощь со стороны администрации, умение найти общий язык – все это решает многие вопросы.

Да, понятно, что за «УК по ЖКХ» такой шлейф негатива тянется, жители по большей своей части не любят эту компанию. В связи с этим я думаю, что сейчас самый подходящий момент, когда возможно оздоровление этой системы. Оздоровившись, эта компания найдет возможности оказывать качественные услуги. Потому что третьего просто не дано.

– На что еще обратить внимание при выборе управляющей компании? Вы говорите, что они должны быть честными и открытыми. Но это понимаешь по прошествии времени. А выбирать надо сейчас!

– Вы знаете, как-то, на заре перестройки, когда иностранцы стали приезжать в Выборг… Ко мне в гости приехал бизнесмен из Швеции. Он тогда сказал: «Наступит время, вы займетесь реконструкцией всего и вся, и вам нужно будет взять кредиты на это. Но вам никто их не даст. Почему? Потому что банкир всегда смотрит на человека, на личность. Кто руководит компанией? Можно ли доверить ему деньги, ставить на него или не ставить. А у вас нет опыта общения с банками, вы не сможете себя правильно поставить».

И нашим людям надо действовать так, как действуют банкиры, когда выдают кредит. Вы же даете этим компаниям свои средства. Тут очень многое зависит от руководителя той или иной компании. В первую очередь, при выборе УК, под которую вы отдадите собственный многоквартирный дом, нужно смотреть на личность главы управляющей организации. Как он себя ведет? Как он общается с людьми? Кто стоит рядом с ним? Какое у него прошлое? А если он тебе нравится, то и рядом с ним будет команда, которой можно будет доверять.

– Все равно, все это на уровне эмоций. Иногда людей можно заболтать, заговорить...

– Есть и более конкретные вещи. Естественно, у компании должен быть опыт, специалисты, своя техника и база. Все это, кстати, сегодня есть у команды бывшей нашей крупнейшей управляющей компании. У «УКашки». В этом плане они имеют преимущества перед конкурентами. Надеюсь, что новые руководители этой большой компании избавятся от всего негатива и возьмут на вооружение современные методы обслуживания жилого фонда.

– А какие методы существуют? Что из них можно применить в Выборге?

- С новыми технологиями появилось много интересного.  Тот же интернет – посмотрите на те же мессенджеры! Не ленись, организуй службу УК или ТСЖ так, чтобы было прямое общение с сотрудниками и жильцами. Чтобы была группа, чат, в Вайбере, Вотсапе куда люди могут написать «сегодня у нас дворник не убрал, вот фото». А ты им отвечаешь, высылаешь дворника на объект. Это не фантастика, такие системы есть в других городах и районах, эти технологии упрощают нашу жизнь. Не надо часами составлять акты, заполнять ненужную документацию...

– Все строится на оперативности и общении?

– Конечно. Если вы берете дом в управление, обязательно познакомьтесь с людьми, постоянно общайтесь с ними, чтобы было понимание – как вы работаете. Чтобы люди знали, какую работу вы выполняете, за что они вам исправно платят. Чтобы все видели акты выполненных работ и могли бы их подписать. Объясните друг другу «Мы – друзья!». Да, управляющая компания зарабатывает на домах, это естественно. Но всегда нужно иметь возможность показать: вот столько я заработал, а столько отдал на нужды дома. Нужно, чтобы жильцы вместе с руководством УК выбирали компанию, которая будет выполнять особо сложные работы, чтобы и за этим был контроль. Чтобы ваших людей, которые убирают подъезд или чистят двор, всегда видели и могли проконтролировать их работу. Нужна прямая связь, доверие и оперативность. Нужно работать с людьми. Не важно – 10, 100 или 1000 домов у вас. Надо так поставить бизнес, чтобы в каждом доме был свой управдом, который очень тесно сотрудничает непосредственно с жителями. А не отсиживаться в далеком офисе. И успех будет. Желаю всем нашим УК исправить свое отношение: зарабатывать понемногу, а делать качественно.

О компаниях-должниках и нечестных бизнесменах

– Вы коснулись уже темы долгов перед «Выборгтеплоэнерго». У нас в городе есть от 3 до 5 крупных УК и ТСЖ, которых можно назвать злостными неплательщиками. Они просто отказываются платить – сначала УК по ЖКХ, теперь Выборгтеплоэнерго. Как вы можете объяснить их позицию, к чему может привести накопление долгов и неплатежи?

– Да, есть и такое, все эти маленькие ТСЖ и УК, которые, собрав деньги с жителей, не оплачивают теплоэнергию. Они нарушители и поступают незаконно. Прекрасно помню компанию «Терем». Я еще работал 5 лет назад, она была в долгах, и сейчас посмотрел в интернете – снова не платят. Причем сами компании отнекиваются, говорят, что суд не нашел злоупотреблений в их действиях, а потом все равно оказывается, что это не так. Ситуация с долгами актуальна не только у ТСЖ и УО Выборга –  никто не отрицает долги той же УК по ЖКХ.  Очень сложная и запутанная ситуация. Да, долги всех остальных компаний не более 10 процентов от общей суммы задолженности, но это не отрицает того факта, что платить все равно необходимо. Это не какая-то частная инициатива - это требования согласно букве закона.

Этот негатив, он не только в Выборге, по всей России действуют недобросовестные управляющие компании, которые собирают деньги и не перечисляют ресурсникам. Не платят электрикам, газовикам… А потом и получаются такие ситуации, когда газовики ограничивают поставки, электрики – электроэнергию и тд.

А само законодательство диктует простой и понятный механизм. Если ты собрал деньги, то не позже завтрашнего дня их надо отдать тем, кому они принадлежат – ресурсоснабжающим организациям. А как происходит на практике? Да у нас «Выборгтеплоэнерго» сегодня не может за газ заплатить. Не может себе запчасти необходимые купить. Потому что все деньги остались на счетах у людей, которые недобросовестно относятся к своему бизнесу.

– А почему так получается? Несовершенная законодательная база?

– Повторюсь: по закону у нас предусмотрено, что сегодня ТСЖ собирает деньги от жителей, они поступают на рассветный счет, а потом, не позже, чем на второй рабочий день, эти деньги должны быть перечислены РСО. А то, что идет за обслуживание жилья, оно остается у тебя на счете. Закон так предусматривает. Увы, этот закон регулярно нарушают, не исполняют, и ответственности никакой нет, все остаются при своих интересах.

– Что могло бы хоть как-то изменить эту ситуацию?

– Вы знаете… Еще в начале 2000 года у нас в Выборге администрация создала центр начисления платежей, у «Выборгтеплоэнерго» (в свое время МУП «Тепловые сети») была отдельная квитанция со своим расчетным счетом. И мы создали тогда с администрацией Центр начисления платежей, мы заключили договоры с банками, почтой, и выписывали квитанции, в которых отопление и горячая вода были отдельно. И нам было очень хорошо и удобно, собираемость поднялась до 95%.  Потом было принято решение, что это неправильно, решили центр начисления платежей ввести в состав УК по ЖКХ, и ситуация изменилась.

– Как в целом оцениваете состояние жилого фонда в городе? Ту же «УК по ЖКХ» часто критиковали за состояние домов в старых районах.

– Все не так просто. Не так однозначно. У управляющей компании в реальности было очень много проблем – это не такое простое дело – содержать жилой фонд города и района.

Этот жилой фонд имеет разную степень изношенности. И, если в новостройках это одни расходы, их с удовольствием берут ТСЖ и частные УК, то старый Выборг с затопленными подвалами и изношенными сетями –это колоссальные вложения.

Очень сложная экономика. Эти вложения не покрыть сборами с отдельно взятого дома, чтобы там все исправно работало. Это несведущему человеку не понять... Я по себе знаю, насколько сложно работать со старыми домами.  Случается, например, авария, прорыв системы теплоснабжения в конкретном доме. А УК не могут перекрыть дом, запорная арматура не держит нагрузки. И «УК по ЖКХ» обращались к нам, чтобы мы перекрыли трассу. Нам приходилось отключать дома целыми кварталами, что, разумеется, вызывало недовольство. Иного выхода просто не было – когда нет исправной запорной аппаратуры, которая обеспечила бы точечное отключение. И сегодня, увы, продолжается схожая ситуация.

– Что будет с такими домами дальше?

– Все очень непросто. Кто возьмет на себя эти дома? Они хоть и не ветхие, но, мягко говоря, находятся в плохом состоянии. Конечно, всем хорошо взять новостройку – новый дом с таким же тарифом, если эксплуатировать, ты его приведешь в порядок и будешь красиво содержать. А эти дома? Как с ними быть? Кто их будет приводить в порядок? Сможет ли кто-то показать себя с ними лучше, чем «УК по ЖКХ»? Риторический вопрос.

– По поводу тарифов для старых домов. Сейчас популярно рекламировать себя за счет демпинга. Новые управляющие организации обещают людям, что обслужат их дома по тарифу на порядок дешевле того, что есть сейчас. И это при том, что дом старый, а тариф там не менялся несколько лет. Разве такое возможно?

– Не смешите меня! Я вчера заглянул в интернет, решил посмотреть, что в мире делается. И один предприниматель говорит всем – я буду оказывать услугу по содержанию многоквартирного дома и обслужу вас по 7.90 рублей с квадратного метра. Я открываю свою платежку, у меня написано – 23.50 рублей с квадрата. И думаю «ох, как люди живут!». А потом читаю – в обсуждении люди подсчитали, что с таким тарифом у предпринимателя не получится даже зарплату своим сотрудникам выдать. Только на это и на налоги надо 20.90 на квадратный метр. Не говоря уже про обслуживание дома.  Никак не получается! И что же они врут? Так и обманывают население на встречах с жильцами...

– А люди просто устроены. Им всегда нравится платить меньше. Они не понимают, что их обманывают. Как им включить аналитическое мышление в такой ситуации?

Я не знаю. Надо понимать, что все это – вранье. Содержание дома, особенно старого дома, стоит недешево. И, если вам предлагают резко понизить тариф... Надо тогда смотреть, что конкретно эта УК сможет реально сделать за меньшие деньги. И как, на протяжении некоторого времени, вы сможете комфортно и безопасно жить в своей квартире с таким обслуживанием.

А скорее всего, будет так. Сначала глава управляющей организации скажет, что со всем справится за 10-15 рублей. А потом придет и заявит, что нужны дополнительные платежи. Заключит дополнительные договора на обслуживание внутридомовых сетей, аварийку и так далее.

 Чуда не бывает. Рынок определил в регионе среднюю стоимость, и дешевле – быстрее можно работать только в новостройках. А в старых домах этого никак не может быть, там, наоборот будет дороже, чем есть сейчас.  Если вы действительно хотите привести этот дом в порядок.

Возможно, надо администрации вести какую-то политику, чтобы не дать возможность выбирать управляющим компаниям только такие вот выгодные дома. Нужно как-то с привесом выдавать – берешь новостройку, возьми и «бэушный» дом неподалеку. Иначе несправедливо. Одни будут жить припеваючи, а другим тяжело придется…

В этом смысле мне понятно стремление администрации, чтобы сохранилась большая компания. Ей и управлять легче, и все дома войдут в единый состав. «УК по ЖКХ» так и делала, обслуживая все дома, вне зависимости от их состояния. Впрочем, закон есть закон, конкуренция в жилищном секторе должна присутствовать. Но только добросовестная конкуренция.

– Ваш прогноз – чем закончится вся эта реорганизация? Многие настроены негативно, потому что не верят ни во что хорошее. Что будет с людьми, когда дома города Выборга окажутся в руках новых управляющих компаний?

– Я думаю, будущее за молодыми людьми. Должны прийти люди, не обремененные старым багажом, полюбить это дело и найти себя в этом бизнесе. И бывшие работники «УК по ЖКХ» могут это сделать, у них тоже есть перспектива. Там много молодых и современных людей, но им нужно изменить свое отношение к работе. Понять, что главные в доме – это жильцы, а они должны их обслуживать. Объяснять все клиентам, общаться. Правительство уже внедрило много стандартов по обслуживанию МКД. Все расписано, все нормы задокументированы! И те, кто сумеет наладить работу по этим стандартам, кто будет их придерживаться, те и возглавят этот бизнес.

Прошлое и будущее АО «Выборгтеплоэнерго»

– Скажем честно: у вас лично и у «Выборгтеплоэнерго» есть уникальный опыт. Ведь и в 90-е, и в «нулевые» все называли наших теплоэнергетиков едва ли не лучшими на Северо-Западе...

Да, у нас был особый опыт. Выборг всегда был ни первым, ни вторым – а единственным! За обменом опытом к нам приезжали коллеги из других районов, из других регионов, из Великого Новгорода. Они удивлялись, как мы добились таких результатов, где мы нашли деньги. Они спрашивали, откуда у нас берется современная автоматика, новые котлы, обновленные тепловые сети, когда у них при таких же тарифах не хватало денег на содержание старой. А я не понимал их вопросов. Удивлялся, куда они свои средства вкладывают. В чем секрет? Нам нравилась наша работа, у нас сложился коллектив единомышленников, мы хотели быть первыми. Хотели, чтобы у нас была надежность, мы к этому стремились, мы этим жили. И у нас получалось. Нам удавалось. Еще секрет в нормальных и продуктивных отношениях с администрацией. Она всегда нам помогала. Иногда было достаточно того, что просто не мешала. Нам давали большую самостоятельность и доверяли, а мы понимали в то же время, что у нас есть собственник с огромными правами, который ими при этом не злоупотребляет.

Вот пример. Мы предложили администрации разработать схему развития теплоснабжения Выборга, старая в 1985 году исчерпала себя. Ее просто не было, хотя город строился и развивался. Так не должно быть, нужна перспектива развития инженерных сетей. И мы попросили доработать эту схему, разработали инвестиционную программу. И Выборг единственный в области, кто ввел  инвестиционную надбавку к тарифу, а также плату за подключение новостроек к инженерным сетям.  И администрация этому способствовала, и депутаты нас поддержали. Местная власть своим решением прибавляла 7-10% к региональному тарифу, и это был мощный источник для финансирования реконструкции и ремонта.

 И это длилось не один год, а несколько лет. Эту программу мы корректировали и привели в соответствие. Это нам позволило поменять котлы, установить современную автоматику, поменять насосы, приборы учета газа и электроэнергии, проложить новые тепловые сети с современной теплоизоляцией.

– Получается, что выборжцы пользуются плодами этих трудов до сих пор?

– Полагаю, всем этим жители Выборга будут пользоваться еще долгое время, все это будет служить людям.

Вчера был на предприятии – так они успешно юго-восточную котельную растопили на мазуте. Для меня это очень важно. Я последние три года работы на предприятии настаивал на реконструкции мазутного хозяйства этого объекта. Эта работа была выполнена. И я с удовольствием отмечаю, что работники «Выборгтеплоэнерго» довели это дело до логического завершения. Да, «Газпром» и проблемы с поставками способствовали этому. Они научили их эксплуатировать это оборудование. И это к лучшему для города.

– Неужели работать с мазутом – так сложно? В каких еще ситуациях городу может пригодиться резервное топливо?

Поймите, это теплоснабжение 2-й категории. По ней предусматривается обязательно резервное топливо. А у нас в силу сложившихся обстоятельств, когда в городе перевели котельные на газ, резервного топлива не было почти нигде. Никто с ним не работал. И мы видели, что это неправильно, что это противоречит закону. Наша команда инициировала масштабное обновление аппаратуры. И администрация нас снова поддержала, включила в план эти работы. Как результат – мазутное хозяйство юго-восточной котельной было реконструировано. До этого котельная просто не смогла бы работать на мазуте.

Поверьте мне на слово, насколько это непростое дело – перейти с газа на мазут, когда последние 15-20 лет никто этого не делал. Люди, которые раньше работали на мазуте, уже не работают на предприятии.  И чудо, что новая команда, молодые люди, сейчас с этой задачей справились. А что это значит? Что есть надежность работы предприятия. Это ведь нужно не только для ситуаций, когда «Газпром» не дает газ. Представьте, что у «Газпрома» случится настоящая беда, а на улице будет -20: город окажется без тепла, тут нам и пригодится резервное топливо! А чтобы на него перейти, надо уметь на него переходить. И сегодня коллектив научился это делать. Поставлю им оценку «Отлично», они молодцы. Я этому очень рад. Вчера разговаривал с главным инженером, спросил его «Как ты это сделал»? А он мне рассказал все в деталях, все толково... я искренне был впечатлен и очень удовлетворен их работой.

– Чем сейчас живет предприятие? Какие планы у «Выборгтеплоэнерго»?

– На предприятии все хорошо. Котельные исправны. Содержатся на достойном уровне. Коллектив на месте, но, как и в любой крупной организации, проблемы как всегда нам жить мешают. У предприятия недостаточно денег.

Конечно, сегодня они столкнулись с огромной проблемой, которую еще только предстоит решить.

Предприятие расширили до районного уровня. К 19 котельным в Выборге прибавились еще 72 в районе. А это, как правило, прошлый век... Много денег надо вложить, чтобы подтянуть их на уровень городских котельных. Старт работы крайне сложный для организации – все долговые и иные обязательства от УК по ЖКХ перешли к «Выборгтеплоэнерго». И все это на фоне таких сложных событий.

Как нужно действовать? Во-первых, перезимовать. Успешно перезимовать на том, что есть. Ждем помощи от администрации, надо изыскивать средства, чтобы поддержать предприятие. С такими долгами без помощи бюджета будет очень трудно. Экономика предприятия, в настоящий момент, разбалансирована. Затем –предприятие составит актуальные планы, предложит их на рассмотрение, будут запускать их в жизнь. Надо реконструировать те же котельные, приводить их в порядок. 

– Насколько сложная ситуация с котельными?

– А вот давайте я расскажу одну показательную историю. Я помню, когда Александр Семенович Беляков стал губернатором Ленинградской области (в начале 90-х), тогда колхозники стали передавать все коммунальное хозяйство местным властям. Тут же вышел закон: их обязали приводить все в порядок, а только потом передавать. И как-то собрали фермеров. Председатель одной из фирм жалуется: «А у нас не принимают котельную.  Там было шесть котлов. Мы два использовали, потом спалили. Перешли на соседние два, поработали на них, их тоже сожгли. А потом перешли на последние – и дальше уже стена, что делать, у нас кончились котлы?».

 И это не юмор, так правда было. Оборудование работало на износ, его не восстанавливали, и администрации достались такие вот котельные.  И у них они работали долгое время на максимальной нагрузке. И сейчас в каком-то смысле «дальше только стена». Все вот это такое надо привести в порядок.  Если к 15 котельным из 72-х уже руки приложены, они модернизированы, то остальные требуют существенных вливаний.

– Сколько времени и денег нужно?

– Я не могу этого сказать, не знаю. Это не один год. Надо эксплуатировать то, что досталось. Но, еще немного - и будет уже та самая стена. Уже потом ничего не сделаешь. Я уверен, что долги необходимо реструктуризировать, грамотно рассчитать экономически обоснованные тарифы по каждой котельной. И, что немаловажно, защитить эти расчеты в области, четко определиться с источниками финансирования. Надо планомерно выбирать самые слабые объекты и реконструировать. Но, где надо, разберутся. Ребята справятся. Им надо изыскивать средства – население это не оплатит. Надо что-то делать, вступать в какие-то переговоры. В тарифы это не включат. Тариф – он только с инфляцией поднимается, новые котельные туда не закладывают. А их надо строить и финансировать, плотно работать с областной администрацией.

– Вы много говорите о сотрудничестве с муниципальной властью. При этом многие частники открыто уходят в политическую и экономическую оппозицию. Как вы выработали эту точку зрения?

– Потому что местная власть, она всегда работала. С областной властью, с партнерами, добивалась и требовала – так и был достигнут результат. Вот в Выборге очень хорошая котельная, современная. Не потому, что я тут работал, а потому, что предприятие и органы местного самоуправления вели правильную политику и достигли положительного результата.  В том же Приозерске до сих пор нет газа и газовой котельной, приезжают к нам и удивляются. 

Все эти случаи показывают – «Выборгтеплоэнерго» и администрация, мы с ней всегда были в одной упряжке, так и достигли положительного результата, потому что работали вместе.

Piter.TV